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行业经历阵痛“风口上的猪”何时落地?

时间:2018-10-02 20:30来源:未知 作者:admin 点击:
这一年间,大量资本涌入,金融、房企、中介、酒店等市场主体纷纷下场,整个行业迅速膨胀,随之而来的是一系列问题的集中爆发。有人戏称,风口上的猪已经变成风口上的烤猪。

  这一年间,大量资本涌入,金融、房企、中介、酒店等市场主体纷纷下场,整个行业迅速“膨胀”,随之而来的是一系列问题的集中爆发。有人戏称,“风口上的猪”已经变成“风口上的烤猪”。

  目前杭州市住房租赁监管服务平台正全面覆盖管理(以下简称平台),笔者发现品牌公寓类目下,仅登记在册的集中式长租公寓品牌就有几十家。每个品牌旗下的项目多则十几个,最少的也有一两个,而一些分散式长租公寓品牌,房源储备过万的更是比比皆是。什么是行业分析遥想一年前,泊寓、冠寓等布局较早的品牌到5、6月份才开出第一家门店,现如今却已成规模。

  据万科泊寓合伙人叶忠介绍,自2017年2月起,杭州泊寓通过自建自持物业、或购置/租赁城市低效资产进行改造。截至今年8月已获取16个项目,房间数7063间,其中3307间已开业。

  杭州万科长租公寓共包含4条产品线,即青年公寓(泊寓)、家庭公寓(禾寓)、蓝领公寓和服务式公寓。目前已开业和即将开业的项目均为青年公寓泊寓。

  就泊寓产品线而言,因产品及项目特殊性,分为泊寓社区系、泊寓α系两大主题。万科泊寓α系引入25°产品与服务体系,目前景芳店和解放路店已开业。

  世联行历经20多年发展,拥有强大的ToB端服务能力。旗下红璞公寓自2016年9月第一个项目落地以来,实现了爆发式规模增长,目前开业项目已经达到14家,待开业3家。

  从平台上的登记数量来看,目前随寓的开业项目也达到了13家,泊寓、冠寓、魔方公寓、氧气公寓等品牌都即将到两位数。

  如何盈利?这是各玩家进入长租公寓行业首先得思考的问题。经过近几年的探索,目前基本确定了以下四类盈利模式。

  该模式主要通过地产“资本溢价+租金收入”实现盈利。目前地产开发商运用该模式的比较多。房企本身或多或少都有一些库存房源,随着土地市场上对于高溢价地块的自持要求,通过租赁市场完全可以盘活这部分资产,既顺应了自持的要求,又带来现金流。

  该模式主要的盈利来源是租金差,但在租金溢价有限,且前期物业集中改造对资金投入要求较大矛盾下,控制前期投入成本是制胜的关键。以开发商在融资和项目装修改造方面的经验,采用该运营模式有比较大的优势。大多第三方独立运营商(含互联网创业系)如世联红璞、魔方、群岛等也是采用该模式,不过近期,有不少中介系也开始尝试集中式运营。

  该模式模式主要的盈利来源也是租金差,采用房源分散承包-改造-出租的模式。在降低对分散房源的人力管理成本和房屋空置率的供需匹配方面,中介系品牌具备先天优势。另外,以蛋壳公寓为代表的第三方独立运营商也有采用该模式。

  该模式下盈利来源主要靠运营服务费。通过智能化的方式降低管理人员的雇佣成本,并且为管理的社区提供除定期清洁外的增值服务,是目前获取额外收入的最主要途径。比如为租户提供餐饮、搬家、社交等多元化服务,目前几乎所有的长租公寓品牌都在不断进行这方面的创新。

  红璞公寓总经理甘伟表示,长租公寓未来的发展方向是让租金差以外的的收入成为主导。当公寓做到一定规模时,增值服务的利润将十分可观。

  笔者接触过不少租住长租公寓的小伙伴,他们的想法基本一致,选择长租公寓很重要的原因是省心。对于收入可观的年轻白领而言,他们很愿意为更舒适、更便捷的生活支付这部分增值服务费。

  正如红璞公寓总经理甘伟所强调的:“当公寓做到一定规模时,增值服务的利润将十分可观。”没错,赚钱的前提条件是“规模”,很多品牌还远没有达到能赚钱的规模,只能继续“跑马圈地”,提升市场占有率。

  资本助推下,租金被炒高、甲醛房危害租客健康、资金链断裂导致“爆仓”……野蛮生长带来的副作用集中涌现,长租公寓行业正经历阵痛期。

  蛋壳公寓创始人兼CEO高靖表示,目前行业的痛点和问题主要是规范化和标准化,既包括收房、租房流程中一系列合同规定的约定及缴费的规范和标准,也包括房间规范化标准化的设计研发、装修装配以及提供服务。

  杭州世联红璞总经理查倩认为,长租公寓是长跑型业务,在长期经营过程当中如何解决盈利能力问题始终是关键。“我们可以看到在国外,资产证券化已经非常成熟。但是对于目前国内市场而言,如何资产化和金融化,解决资金来源和资金成本问题,会成为未来长租公寓发展需要解决的核心问题。”

  龙湖集团浙江公司冠寓发展部兼创新及产城发展部负责人符寒冰则认为,长租公寓本质上是一种“服务消费品”。这个行业除了是一个资金成本的较量之外,更是“效率”“成本”和“客户体验”的极致竞争,所以 “精益管理”就显得非常重要。

  面对长租公寓的乱象,国家层面的相关标准和规范正在加速出台。8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈部分住房租赁企业负责人,明确指出不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源。

  跟很多行业一样,“风口上的猪”总有一天要落地,一步一个脚印前行。经历阵痛期后的长租公寓行业,多久会迎来新生?本网将持续关注这个行业的发展。

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